Par Etienne Lombard
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Taxe foncière : ces villes qui matraquent le plus
« Cachez cette hausse que je ne saurais voir. » Élections municipales de 2026 obligent, les municipalités n’ont appuyé que doucement, sur le champignon fiscal, pour 2025. Rien de nouveau, puisqu’en 2019, déjà, en vue de l’échéance municipale de 2020, la taxe foncière avait connu une baisse moyenne de 0,7 % par rapport à 2018. Mais le calendrier électoral ne joue un rôle que tous les six ans, dans l’évolution de votre taxe foncière. Et pour s’en convaincre, le dernier rapport de l’UNPI (Union nationale des propriétaires immobiliers) révèle que si « la hausse atteint 1,7 % en 2025, les propriétaires ont payé 37,3 % de plus de taxe foncière entre 2014 et 2024 ». Et l’on constate une forte disparité entre communes, puisque la hausse dépasse 45 % dans une commune sur cinq. Mais plus significative est l’évolution comparée de cette taxe avec d’autres indicateurs. L’UNPI remarque ainsi que cette hausse sur une décennie « est 4,3 fois supérieure à l’augmentation des loyers (+8,7 % en dix ans) et 1,9 fois supérieure à l’inflation ».
Selon l’UNPI, la hausse de la taxe foncière résulte en partie d’un report au moins partiel du manque à gagner, pour les communes, de la taxe d’habitation, supprimée en 2023, totalement, pour les résidences principales. Mais cela n’explique pas tout. Payée par 33 millions de propriétaires immobiliers (dont 31 millions de particuliers), elle est calculée à partir d’une base dont la variation au niveau national est votée par le Parlement dans le cadre du projet de loi de finances (PLF), chaque conseil municipal votant ensuite un taux final en fonction de ses besoins, et ce, au plus tard le 15 avril de l’année considérée.
Le montant de la taxe foncière ne dépend quasiment pas, si l’on s’en tient à la moyenne nationale, à la couleur politique d’une municipalité. Mais ce qui est vrai lorsque l’on fait la moyenne de 36.000 communes de toutes tailles l’est beaucoup moins, nous l’allons voir, lorsque l’on pointe les deux principales raisons expliquant les plus fortes hausses constatées.
Les grandes villes taxent plus
L’endettement municipal joue un rôle majeur. Le Figaro Immobilier note ainsi que « l’augmentation moyenne de la taxe foncière en dix ans est quasiment cinq points plus élevée dans les communes dont le délai de désendettement [pour être plus précis, il s’agit du taux de désendettement*, NDLR] dépasse dix ans que dans les communes non endettées ». Le niveau de peuplement est l’autre facteur influant fortement sur la taxe foncière. Les villes les plus peuplées (les plus étendues ou à très forte densité de population) présentent généralement les taux de taxation les plus élevés. Il y a plusieurs raisons à cela. Par exemple, la taxe foncière, ressource principale d’une commune avec la dotation générale de fonctionnement allouée par l’État, sert à financer les services offerts par une municipalité, lesquels sont plus nombreux et donc plus coûteux dans les grandes agglomérations que dans les petites villes et les villages. Les grandes villes comptent généralement, aussi, plus d’habitat collectif, où les locataires sont nombreux. En proportion, les propriétaires étant moins nombreux à payer des services coûteux puisque destinés à une population importante, la part due par chaque propriétaire est donc plus importante. C’est l’effet pervers de la suppression de la taxe d’habitation qui fait reposer sur les seuls propriétaires la fiscalité locale.
Pour l’anecdote, c’est pourtant dans un tout petit village de seulement 65 habitants, Montreuil-en-Auge (Calvados), que la taxe foncière est en plus forte baisse : -84 %. À l’autre extrême se trouve la malheureuse Mayotte, dont la taxe foncière a connu une hausse moyenne de 285 % en dix ans.
À ce sujet — Hausse de la taxe foncière : le coup de massue de la rentrée !
Paris du côté obscur
Mais du côté obscur, on retrouve surtout, et sans surprise, notre capitale. Paris n’est plus le paradis fiscal d’antan depuis qu’en 2022, Anne Hidalgo a décidé d’augmenter de plus de 50 % le taux d’imposition dans la ville. Résultat logique : la hausse de la taxe foncière a atteint 88 %, entre 2014 et 2024. Aux frontières occidentales de Paris se trouvent pourtant d’excellents élèves, comme Boulogne-Billancourt (avec un taux de taxation de 15,78 %) et, dans une moindre mesure, Asnières-sur-Seine (20,19 %). Dans l’Ouest parisien, les résultats sont beaucoup moins bons dans les Yvelines, où le taux de fiscalité foncière a augmenté, en moyenne, de plus de 76 % en dix ans, avec une pointe à +139 % pour la ville d’Achères.
L’UNPI note que « les taux de taxe foncière dépassent les 50 % » dans treize des cinquante grandes villes de France. Les plus grandes d’entre elles, en majorité gérées par la gauche, ont toutes pratiqué des augmentations très importantes de leur taux sur la décennie 2014/2024. +56,46 % pour Strasbourg (écologiste), +55,9 % pour Limoges (centre droit), +55,3 % pour Annecy (centriste), +54,1 % pour Grenoble (écologiste), +52,61 % pour Nantes (socialiste), +46,2 % pour Lille (socialiste), +42,91 % pour Lyon (écologiste), +41,77 % pour Marseille (socialiste), +39,47 % pour Bordeaux (écologiste), +35,95 % pour Toulouse (centriste) et +32,38 % pour Rennes (socialiste).
Et si, dans la plupart des cas, le montant de la taxe foncière de cette année devrait stagner ou n’augmenter que modérément par rapport à celle de 2024, le soulagement s’annonce de très courte durée. Gare à 2027…
* Le taux de désendettement indique combien d’années une collectivité mettrait pour rembourser sa dette si elle y consacrait l’intégralité de sa capacité d’autofinancement. On considère que si ce taux dépasse dix ans, la commune est dans une situation tendue.
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